南宁商改住项目真来了！背后是什么逻辑？

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-07-02

近日，南宁市自然资源局官网发布的一则“北部湾科技园总部基地一期工程”A区的总平方案调整批前公示，备受关注。

原因很简单。透过这则总平调整批前公示，我们看到传言已久的“商改住”，终于实锤了。

有自媒体报道，接下来南宁预计还会有多个项目跟进走上“商改住”的道路。

为何众多商办项目纷纷选择“商改住”？这是否会成为市场趋势？背后透露着怎样的信号？……

南宁开始浮现“商改住”项目
北部湾科技园总部基地一期工程，便是江南区的绿港国际中心项目。
根据南宁绿港建设投资集团有限公司官网此前的资料显示，绿港国际中心项目位于经开区国凯大道39号，总占地面积276亩，总建筑面积约72万㎡，项目容积率为2.92，建筑密度22％，定位为空港区集高端写字楼、星级酒店、大型商业中心、娱乐中心于一体的商务综合体，由ABC三区组成。

绿港国际中心实景（图片来源：南宁绿港建设投资集团有限公司官网；发布时间：2016年）
而在进行“商改住”调整后，根据南宁市自然资源局官网发布的项目A区的总平方案调整批前公示，项目A区用地范围的51层超高层办公楼，由商业办公项目调整为商住项目。

具体来看，调整包括：拟建七栋32层住宅、一栋11层公寓及1层（局部2层）商业裙房、一所3层幼儿园、地下1层（局部2层）车库。同时，新增设社区居委会用房、养老服务用房、幼儿园等配套设施等等。

（南宁绿港建设投资集团有限公司“北部湾科技园总部基地一期工程”A区的总平方案调整批前公示原文链接请复制→http://zrzyj.nanning.gov.cn/zwgk_57/xxgk/ghgl/ghgs/pqgs/t4714532.html）
多个自媒体公众号均报道称：如果最终获批，绿港国际中心将成为南宁首个“商改住”项目。
有自媒体还报道称：除了绿港国际中心，南宁还有多个项目计划跟进“商改住”。
值得关注的是，虽然绿港国际中心有可能成为南宁首个“商改住”项目，但这并不是“商改住”这三个字首次出现在我们的视野里。
如果你对此不了解，那请继续仔细往下看。

2去年10月，南宁已传出“商改住”新政
去年10月初，南宁便传除了“商改住”的风声。
半个多月，一份“南宁市人民政府办公室关于印发商业办公项目调整为普通商品住房工作方案的通知”在业界传开。

虽然这份“商改住”方案还没有在官方渠道发布，但不少部门和企业均表示已经收到该文件。
文件指出，该方案的提出主要是为了积极防范化解商业办公用房高库存的风险，进一步优化城市空间资源配置，提升土地资源使用效率，促进房地产市场平稳健康发展。
从方案来看，南宁房企想要“商改住”，不是想改就能改。需要满足6个条件：
1、针对的是市区内2020年1月1日前签订土地出让合同的商业办公项目，但并不含五象新区、武鸣区以及广西-东盟经开区；
2、已结清地价款；
3、项目（以楼栋为最小单位）未竣工且未取得商品房预售许可证，亦或是项目（以栋为最小单位）未销售，或者已销售但与购房人协商取得书面同意意见的；
4、不位于城市规划确定为核心商圈和区域商业中心服务业集聚区范围内；
5、项目未被查封或者虽被查封，但做出查封决定的机关同意申请变更的；
6、不存在其他限制情形。
满足这些条件的商办项目，就可以申请“商改住”。在项目调整中，相关ZF单位会重点审查涉及的教育、养老、社区管理等公共服务设施是否满足需求；不得提高容积率等方面。
譬如在教育配套方面，采取两种解决办法：
1、通过新建或改扩建拟调整项目周边已有或已规划有的公办教育配套设施，已满足新增学位需求，由此产生的费用由申报企业承担；
2、无法通过新建或改扩建周边公办教育设施满足需求的，则由申报企业从拟调整项目中提供新建或改扩建学校以满足需求。
又如在容积率方面，项目调整不得提高容积率，其中商业办公项目原先容积率超过3.1的，调整为住宅开发后，住宅部分容积率不得超过3.1。
虽然这份去年10月传出的“商改住”方案至今没有官宣，但如今绿港国际中心“商改住”浮出水面，可以说是进一步实锤了南宁的“商改住”新政。

3“商改住”，商办市场不理想的“破局”
南宁为何允许项目申请“商改住”？商办项目为何选择“商改住”？
从市场层面看，商办市场不理想，是重要原因之一。
（注：商办数据均包含商墅、商业公寓、写字楼、底商等；若土地出让要求所建项目自持商办物业，该部分未在商办库存数据中体现）
从数据来看，商办市场不理想，体现在多个方面。
首先，市场供过于求。
克而瑞数据显示，2015-2020年，南宁商业市场均供过于求，供求比在1.13-3.57之间徘徊，整体约为1.83；而办公市场供求比则在1.04-3.24之间，近5年整体约为1.54。

数据来源：CRIC

其次，价格不断下滑。

数据显示，从2015年到2020年，南宁商业市场成交均价已由29742元/㎡一路降至17565元/㎡，跌破2万大关，累计降幅约为41%；而同一时间维度里办公市场的成交均价累计降幅也有约15%。

数据来源：CRIC
另外，库存压力山大。
截至2021年3月，南宁商业库存量约346万㎡，去化周期高达55个月；办公库存则约为257万㎡，去化周期也约56个月。二者合计库存量超过600万方，去化周期均超过4年。

数据来源：CRIC
在这样的市场态势下，“商改住”不失为“破局”之道。其在变相“帮助”商办市场去库存，力求使摆脱严重供过于求的态势，有利于整体市场的健康发展。

4或许已有一大波“商改住”项目在路上
有自媒体报道，接下来南宁预计还会有多个项目跟进走上“商改住”的道路。小克也颇为认同这一预测。
一方面，在市场层面看，正如上一部分所说，商办市场供需矛盾尖锐、库存风险大，处于非优质商圈的商办项目，为了化解了商办物业去化艰难、变现艰难的窘境，预计将有一大部分跟进“商改住”。
对于市场来说，这也有利于盘活商办物业、实现资源优化配置。
譬如“商改住”将增加住宅的库存，未来购房群体选择空间将更广。
另一方面，对于房企而言，尤其是对于手持大量商办用地的开发商来说，若旗下的商办项目去化不理想，选择“商改住”无疑是明智的。
尽管目前市场处于下行期，“商改住”不一定能保证使得商办物业由“烫手山芋”摇变“香饽饽”。但住宅市场的市场整体仍明显优于商办市场，“商改住”可一定程度上缓解项目的去化压力，保证房企较为快速地实现现金回流目标。
在“三道红线”压顶之下，这对于房企的发展来说是有利的举措，促进整个市场的长期健康发展。
整体来看，“商改住”对于目前的南宁市场和房企来说，预计都是利好，大概率会成为市场趋势。
对此，我们也将继续关注，拭目以待。